住宅ローン50年にしたら、50年後の住宅価値はゼロになるリスク。

住宅ローンの最長期間が
以前は35年だったのが今は50年。
そうなるよね、そりゃぁさぁ。
家の値段も上昇しているし。

でも、これ日本だけじゃなく、
米国でも起きている話。
ロイターのこの記事がそれ。

ローンなんて長ければ長いほど、
支払金額の合計は増えるわけで、
貸し手からすれば、
貸し倒れリスクがありつつも、
そのリスクを加味して、
貸出金利を調整しているんだろうし。

現実的に考えると、
50年もリフォームなしで
家が持つものか？
と思えるんだけどねぇ。

実際問題、
50年経過した一戸建て木造住宅なら、
価値は大方ゼロ（メンテンナンスしなければ）で、
資産価値は土地代だけだな。

新築の家でも10年経過すれば、
どこかしら（壁とか屋根とか）の
メンテナンスが始まる開始時期。

住宅ローン払いつつも、
家の修繕費も必要になる。

日本の住宅ローンの大きなデメリットは
「ノン・リコース」じゃないところ。
家を売却しても、
売却代金よりもローンの残債が多ければ、
その支払いが免除されない。
それが一番、つらいんだよね。
担保とモーゲージの違い。

５0年って、下手したら、親子ローンになる世界じゃん。

複利を実感するには時間がかかりすぎる＿借りるときは一瞬だが

複利は凄いぞ、何て記事が金融関連にちょこちょこ出てくる。確かに、凄いよ。

それを実感するのは、大方『住宅ローン』で実感するじゃないのか。

住宅金利が低金利であろうが、貸すほうは原則『複利』ベースで考えられている。

そして、最初は、利子と元本の両方を払ってゆく。

色々なパターンがあるから、一概には言えないが、元本の減りは当初はスローペース。

30年のローン支払いは何とかできそうなら、

30年の株式投資も同じはずだが、そうはいかない。

片方は債務だが、片方は投資（希望）で、いつでも諦められるので、固い意志が必要。

他には、リボリング払いとかもね。

このリボリング払いが、よく社会的問題にならないのか、不思議に思う。

一定額までは、月の定額払いって、都合良すぎでしょう。

話がそれたので、どれだけの金利で元本が２倍になるか。

７２で当てはめると、

年利０．１％なら、期間720年

年利１％なら、期間72年

年利３％なら、期間24年

年利７％なら、期間11年

年利１０％なら、期間７年

先進国の日本、ドイツがマイナス金利に陥った以上、

その国に住む人にとって、預金して元本が2倍になるようなことは、

100年人生の間には起こらないという事実。

だから、複利の話を誇らしげに金融記事にするなら、

その複利で資産が倍増するような金融商品の話にしてくれ。

アルトリア、AT&Tよりも手堅い話を。

現実味のない複利の話をされても、聞く耳持たない。

紙を何回折れば、富士山に到達する話はどうでもいいんだ。

どうしてもその手の話をしたいなら、紙をその回数分折れるように改良してくれ。

S&P500指数のETF投資が過去平均利回り7%とするならば、

資産額は11年弱で2倍になる。

でもこれは、あくまでも平均だから。定期預金と一緒にされては困る。

生涯の労働年収はほぼ確定されている＿株式投資は？

一般サラリーマンの生涯年収は、2~3億円程度と言われている。

税金込みだから、実際の手取りは２億円程度か？

大卒正規社員の大手企業のケースだろうから、

実際の一般社員の中央値はもっと低いかもしれない。

仮に2億円として、40年勤務なら、手取りは年間500万円程度。

組織としての働き手である現実が、

個人の遂行能力以上に日本の給与体系に響くので、

貴方が飛びぬけて年収を昇給させるわけにはいかない。

協調性を重んじ、一人のずば抜けたアイデアも、すべては平準化される。

一般企業に勤めつつ、個人の特許料で稼ぐという手もあるかもしれないが、

青色LED発明者の末路を見ると、現実的には厳しい。

大手企業に勤めたとしても多くの社員の稼げる生涯所得はほぼ限られている。

きつい言葉でいうと、『入社した時点で、稼げる金額の上限はすでに決まり』。

生涯の2億円の手取りの中から、住宅ローンの3~5千万円を支払う。

2億円の2割程度は、住宅を買うとそれに割かなければならない。

2億円は一度にはくれないので、金利付きの住宅ローンを利用することになる。

40年間、J&Jを持ち続けたらどうなるか？S&P500のETFでも良い。

過去に習うなら、長期視点では増え続けている。

多分、ドルベースならインフレ分よりも上昇している。

為替の影響までは見ていないけど。

労働年収の上限は、ほぼ確実だ。

課長までいこうが部長まで行こうが、生涯年収で見ると手取り2億~3億円程度に収まる。

役員まで昇り勤めれば別だとは思うが．．．

株式投資の上限はどうだろうね、あるのかわからないが、
バイアンドホールドで分散すれば、労働収入よりは夢を見れる確率が高いと思うけど。

日本の住宅ローン金利を凌ぐ米株の配当利回り

住宅金融支援機構の全期間固定型住宅ローン「フラット35」の金利が最近、
過去最低金利を更新し年1％を切ったことが話題になった。

SPYの配当利回りが1.9%で、税引きでも1.3%程度。

住宅ローンの金利と株式の配当利回りを単純に比較することは、
様々な条件（元利均等返済、元金均等返済など）で違うので、
単純に数値を比較することはできない。

しかし、賢明なる投資家を名のなるなら、この金利差に目を付けるはずだ。

ディフェンシブ株と言われている配当利回りは、
J&Jは2.88%、P&Gは2.58%、3Mは3.33%。

すでに住宅を買えるだけの投資資金を持っているのならば、
その投資資金を減らさずに、住宅ローンの毎月の返済を
その投資資金の配当で賄うことが可能なレベルの配当利回り。

減配などの理由で配当で住宅ローンの毎月の支払が補えなくなった場合に、
投資資金の一部を回すリスクは当然ある。
更に、株価の下落による投資資金の形式上の目減りもあるかもしれない。
しかし、配当が維持されるなら、多少の目減りは気にならないはず。

株式投資で住宅を買えるだけの資産を築けたとして、
その資金すべてを使って、現金一括で住宅購入しては、
住宅のみの不動産（資産か負債かは不動産環境に依存）しか手に入らない。

住宅（不動産）は配当を生まない。

住宅ローンは数十年払うのに、投資ではなぜ数十年続けられない？

フラット35の金利は、1.21~1.96%。最長35年の住宅ローン。

仮に、金利1.5%の20年で計算すると、1.5×20=30、
複利の数字72の半分だから、約1.5倍弱に膨れ上がる。
2千万円のローンで、ざっくり大雑把で、約3千万円の支払いになる。

ダウ平均銘柄の平均配当利回りは2.46%ほど。

	年間配当率
AAPL	1.46%
AXP	1.33%
BA	1.15%
CAT	2.47%
CSCO	2.50%
CVX	3.96%
DIS	1.28%
GS	1.65%
HD	2.67%
IBM	4.48%
INTC	2.47%
JNJ	2.69%
JPM	2.76%
KO	3.26%
MCD	2.35%
MMM	3.04%
MRK	2.80%
MSFT	1.41%
NKE	1.00%
PFE	3.55%
PG	2.80%
TRV	2.28%
UNH	1.54%
UTX	2.06%
V	0.61%
VZ	4.21%
WBA	3.29%
WMT	2.06%
XOM	4.33%
平均	2.46%

この配当利回りから税金（外国＋国内）で約3割引かれるので、2.46%×0.7=1.7%。
配当を再投資すれば複利の効果が望める可能性もあるが、株価に左右される。

住宅ローンの金利とダウ平均銘柄の配当利回りに大幅な差異はない。どちらも1%台。

下記のように言い換えることができる。

株式投資を20年して3千万円の資金を作って住宅を買うか、
住宅ローンで2千万円を借りて、20年間で合計3千万円を支払うか。
そもそも、住宅を買わない選択もある。

住宅ローンを組んで、株式投資をする二刀流を目指すのであれば、
住宅ローン以上の金利を株式投資で稼ぎ出す能力がなければならない。
もしくは、リスクに耐えられるだけの高所得者のみができることで、
庶民の話ではない。